Comprar una casa de 3 millones en Marbella: impuestos y presupuesto

Define el presupuesto y la operación antes de aplicar un porcentaje

Anota cuatro cantidades por separado: precio del inmueble, impuestos de adquisición, otros gastos de compra y reserva que quieres conservar después. Si hay financiación, distingue el préstamo de tus fondos propios. Así todas las personas que trabajan en la búsqueda compartirán la misma definición de lo asumible, sin confundir el límite de precio con el dinero necesario para completar la operación.

Nuestros ejemplos principales se refieren a una persona física que adquiere vivienda ordinaria, sin tipo reducido, exención ni recuperación de IVA. No describen compras de sociedades, suelo para desarrollar, locales comerciales o estructuras de titularidad especiales. El precio supuesto no incluye impuestos y las bases pertinentes coinciden con él salvo que se indique otro valor. Estos supuestos importan tanto como los porcentajes.

Solicita información sobre el vendedor, las transmisiones anteriores y los elementos incluidos. Una casa recién reformada no constituye automáticamente una primera entrega a efectos del IVA. La palabra nueva en un folleto tampoco resuelve la cuestión. Confirma la vía tributaria antes de comparar dos viviendas utilizando un coste final estimado.

El ejemplo general de segunda mano: 210.000 € de ITP

La Junta de Andalucía publica un tipo general del 7% para Transmisiones Patrimoniales Onerosas, habitualmente denominado ITP en una compraventa de vivienda. Con una base imponible supuesta de 3.000.000 €, el cálculo es 3.000.000 € × 7% = 210.000 €. El precio más este impuesto suma 3.210.000 €.

Esa cifra termina en el subtotal fiscal. Todavía hay que añadir honorarios, gastos de la operación, posible financiación y preparación de la casa. Mantén esas partidas visibles aunque no estén presupuestadas. Una casilla vacía representa una cuestión pendiente, no un coste cero, y debe seguir presente al decidir cuánto ofrecer por la propiedad.

No sumes a esta reventa ordinaria sujeta a ITP la cuota porcentual de AJD del ejemplo de vivienda nueva como si ambas vías se aplicaran juntas. Las condiciones legales de esa cuota de AJD la diferencian de una transmisión sujeta a TPO. Eso no significa que desaparezcan los gastos documentales o notariales. Pide que el asesor identifique las partidas reales de la previsión de cierre.

Primera entrega: 300.000 € de IVA y 36.000 € de AJD

La AEAT indica el tipo general del 10% de IVA para las ventas de vivienda que correspondan. El tipo general de la cuota porcentual de AJD en Andalucía es del 1,2%. Suponiendo una primera entrega sujeta a ambos, con precio y bases de 3.000.000 €, resultan 300.000 € de IVA y 36.000 € de AJD: 336.000 € de impuestos y un subtotal de 3.336.000 €.

La diferencia frente al ejemplo general de segunda mano es de 126.000 €, antes de otros gastos. Compara dos modelos fiscales, no demuestra que un inmueble sea mejor compra. El equipamiento terminado, la distribución necesaria y las obras posteriores pueden cambiar la decisión más amplia. Valora esos aspectos junto a un tratamiento fiscal correctamente identificado.

Pide un desglose escrito que aclare si el IVA está incluido en las cifras recibidas. Encarga el análisis de muebles suministrados aparte, aparcamientos, trasteros y otros elementos según sus condiciones reales; no apliques indiscriminadamente el tipo residencial a todo un paquete. Los 36.000 € de AJD dependen también de la base supuesta, que necesita su propia comprobación.

Comprueba la base antes de convertir un descuento en ahorro fiscal

Catastro explica que el valor de referencia influye en la base imponible y que, para ITP, prevalece un valor declarado o precio pactado superior. También distingue ese valor de referencia del valor catastral utilizado para el IBI. Pide al asesor que obtenga la información pertinente para el inmueble y la fecha de la operación.

Supongamos una reventa con precio de 3.000.000 €, pero valor de referencia aplicable y base ITP de 3.200.000 €. Al 7%, el impuesto ilustrativo sería de 224.000 €. El subtotal de precio e impuesto ascendería a 3.224.000 €, 14.000 € más que en el primer ejemplo. Es un supuesto inventado para explicar el cálculo, no una valoración de ninguna vivienda del catálogo.

La normativa del ITP también contempla casos sin valor de referencia certificable y fija un mínimo de valoración para determinados cálculos inmobiliarios de AJD. La ausencia de ese dato no permite elegir cualquier base. Solicita una valoración documentada y asesoramiento sobre el procedimiento aplicable si se discrepa del valor. No cuentes con que una futura impugnación financie la firma.

Sustituye la provisión genérica por presupuestos concretos

Prepara el siguiente bloque por servicios y conceptos: asesoramiento jurídico y fiscal, inspección técnica, gastos notariales y registrales, tramitación, traducciones y poderes cuando sean necesarios. Confirma qué partidas hacen falta, quién las soporta y qué comprende cada propuesta. En servicios profesionales, pregunta si el total incluye el IVA aplicable y los gastos externos.

Si un asesor cobra un porcentaje, anota tanto el tipo como su resultado en euros y el alcance del encargo. ¿El servicio acaba al firmar o incluye declaraciones fiscales y seguimiento de la inscripción? ¿Qué actuaciones se cobran aparte? Una descripción escrita permite comparar propuestas de honorarios por su contenido, no solo por la cifra inicial.

Consulta separadamente cualquier acuerdo de intermediación por cuenta del comprador, comisiones de transferencia y cambio de divisa. No traslades automáticamente a tu operación la comisión habitual de otro caso. Al recibir presupuestos, sustituye las provisiones correspondientes para evitar duplicidades. Mantén un margen de planificación elegido por ti y claramente identificado, sin presentarlo como un tributo o tarifa oficial.

Separa los gastos hipotecarios de los de compraventa

El Banco de España subraya que el reparto legal de gastos de formalización hipotecaria se refiere al préstamo, no a la compraventa. Su orientación atribuye la tasación al prestatario y determinados gastos de documentación del préstamo a la entidad. Confirma cómo se aplican las reglas y la oferta bancaria a tu financiación.

Si vas a financiar, prepara dos cuadros: el presupuesto total de adquisición y el efectivo propio necesario en cada momento. Registra el préstamo propuesto, las condiciones de disposición y los fondos restantes para impuestos y gastos. Una posible hipoteca no elimina la necesidad de saber cuándo estará disponible el dinero y qué requisitos siguen pendientes.

Distingue tasación, aprobación bancaria y estado de la propiedad. Pregunta al banco y a tus asesores qué falta antes de confiar en esa financiación para un plazo contractual. Si tus ahorros están en otra moneda, pide las condiciones de conversión y una estimación de los euros que llegarían. No contabilices un cambio orientativo como cantidad ya confirmada en la cuenta de la operación.

Sitúa anticipos, firma e impuestos en un mismo calendario

Un pago a cuenta del precio pactado debe reflejarse dentro de ese precio en el presupuesto, en lugar de sumarse otra vez. Pide al abogado que confirme el tratamiento de cada reserva o anticipo conforme al acuerdo real. Cualquier honorario independiente debe tener su propia línea, con destinatario y concepto.

La ayuda de la Junta para el modelo 600 indica un plazo general de dos meses desde el día siguiente al devengo para presentar y pagar. Encarga al profesional determinar el devengo y vencimiento aplicables; no supongas que todos los plazos comienzan al recoger las llaves. Los pagos de IVA y los posibles anticipos por etapas necesitan su propio calendario.

Para cada transferencia, registra importe, destinatario, fecha y justificante esperado. Concilia las provisiones de fondos con facturas finales y comprobantes tributarios. Esta lista práctica permite comprobar que el efectivo estará disponible cuando haga falta, aunque parte de la tramitación se complete después de la firma. Aclara también quién explicará y devolverá, cuando corresponda, el saldo de una provisión no consumida.

Un vendedor no residente puede cambiar el reparto de los pagos

La AEAT explica la obligación del adquirente de retener e ingresar el 3% de la contraprestación acordada en una compra sujeta a esa obligación a un no residente, mediante el modelo 211 y a cuenta del impuesto del vendedor. El asesor debe determinar la residencia fiscal del transmitente y las excepciones aplicables.

En un supuesto sencillo de 3.000.000 € totalmente sujeto a retención, el 3% son 90.000 €. Se detraen de la contraprestación pactada para ingresarlos en Hacienda, en lugar de añadir otros 90.000 € al precio. La distribución real debe considerar anticipos, cargas y demás ajustes acordados, por lo que corresponde incorporarla al cálculo de cierre del abogado.

Aquí importa la situación del vendedor, no únicamente el pasaporte del comprador. Pregunta quién prepara la declaración, realiza el ingreso y facilita los justificantes. No trates la retención como descuento o dinero disponible para amueblar. El asesor también debe revisar posibles obligaciones municipales u otros ajustes, sin convertir este único porcentaje en todo el análisis de una compra a un no residente.

Si 3 millones es el límite total, busca por debajo

Calcula desde el importe total que puedes comprometer. En la vía ilustrativa de segunda mano, un precio de 2.750.000 € y la misma base generan 192.500 € de ITP y un subtotal de 2.942.500 €. Dentro de un límite de 3 millones quedan 57.500 € para todos los demás gastos y la reserva que quieras incluir. Eso no acredita que el remanente sea suficiente.

En otra comparación puramente hipotética, una primera entrega a 2.650.000 €, con bases IVA y AJD iguales al precio, produce 265.000 € de IVA y 31.800 € de AJD. El subtotal es 2.946.800 €, dejando 53.200 € antes de otras partidas. Ninguno de los ejemplos recomienda una oferta ni pronostica honorarios: muestran por qué un mismo presupuesto global puede implicar distintos límites de búsqueda.

Cuando tengas propuestas reales, revisa conjuntamente el límite y la selección. Decide si mobiliario, reparaciones inmediatas, financiación y reserva de mantenimiento del primer año deben caber en la suma disponible. Mantenerlo explícito evita que un precio aparentemente asumible consuma dinero que ya necesitabas para otra parte de la mudanza.

Tres ejemplos del catálogo alrededor del rango de búsqueda

Monte Paraiso 10D se anuncia por 2.500.000 € en la Milla de Oro de Marbella, con cuatro dormitorios, 275 m² construidos y 80 m² de terrazas. Su formato de apartamento invita a preguntar por servicios compartidos y presupuesto comunitario junto al cálculo de adquisición.

Villa Riva, en Nueva Andalucía, se ofrece por 2.775.000 €, con cuatro dormitorios, 264 m² construidos, 151 m² de terrazas y parcela de 390 m². Compara los espacios exteriores privados y las instalaciones con los servicios que contratarías después.

La Quinta 193 se ofrece por 2.950.000 € en Benahavís, municipio distinto y próximo a Marbella. El catálogo indica cuatro dormitorios, 373 m² construidos, 122 m² de terrazas y parcela de 1.035 m². Son precios de oferta, no propuestas de 3 millones con todo incluido. Régimen tributario, bases, disponibilidad y costes finales deben confirmarse individualmente; la tabla fiscal hipotética anterior no constituye un presupuesto de estas propiedades.

Mantén visible el primer año como propietario

El presupuesto de adquisición debe conectarse con un plan de mantenimiento separado. Solicita datos actuales de cuotas comunitarias, recibos locales, seguros, suministros y servicios contratados. Pregunta a qué periodo corresponde cada cifra y qué incluye. Una cuota mensual, un cargo anual y una sustitución puntual no deberían compartir columna sin explicación.

Prepara un encargo para el primer año según el uso previsto. Una vivienda permanente, una base estacional y una casa en obras necesitan soluciones distintas. Identifica quién cuidará jardín, piscina e instalaciones entre visitas y pide presupuestos de lo que realmente contratarías. El mobiliario y las modificaciones de la casa necesitan su propio alcance y estimación.

Consulta las obligaciones fiscales personales recurrentes con un profesional que conozca tu residencia y estructura de titularidad. No las extrapoles de esta comparación de impuestos de adquisición. Separar las obligaciones periódicas permite valorar si mantener la vivienda seguirá siendo cómodo después de la firma y si la reserva elegida encaja con tus circunstancias. Si hace falta, ajusta el rango de búsqueda antes de comprometerte.

Solicita un presupuesto conciliado antes de comprometerte

Reúne los datos en un presupuesto fechado con supuestos, importes confirmados y partidas pendientes. Pide a los asesores que identifiquen régimen y bases, expliquen cómo se contabilizan los pagos anteriores y asignen responsables a cada actuación. Conserva propuestas y documentos de apoyo para poder seguir cualquier cambio posterior.

Compara después las viviendas con una misma definición del coste total. Un precio anunciado menor no resuelve la elección, ni un subtotal fiscal mayor describe la calidad de la casa. La decisión debe conectar tu vida prevista en Marbella con una compra que comprendes y puedes financiar según el calendario acordado. Actualiza las cifras cuando cambien inmueble, precio, estructura o normativa aplicable.

1. Límite de precio y presupuesto total disponible constan por separado.
2. Impuestos, bases y supuestos están confirmados para la operación.
3. Honorarios, anticipos y retenciones se cuentan una sola vez y con el destinatario correcto.
4. Se incluyen fechas de pago y reserva para la vivienda tras la compra.